Les SCPI, la Pierre-Papier...
📄La Pierre-papier
SCPI signifie Société Civile de Placement Immobilier. C’est un regroupement d’investisseurs particuliers au sein d’une société civile. Leur objectif est d’acquérir des biens immobiliers pour les louer.
⚙️Les SCPI, comment ça marche ?
La SCPI est gérée par une société de gestion qui se charge de trouver les biens immobiliers, de les acheter, de les mettre en location, de les gérer, de distribuer les revenus aux associés. La SCPI de rendement acquiert des immeubles professionnels habituellement peu accessibles en direct aux particuliers.
Le rendement (net de frais, avant fiscalité) est de l’ordre de 4 à 5 % par an, les revenus distribués sont stables dans le temps.
💡Les baux commerciaux ont, en général, une durée minimum fixée à 6 ou 9 ans. Le montant des loyers à percevoir est donc connu à l’avance.
Les loyers sont soumis à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers. Vous aurez le choix entre 2 régimes d’imposition :
Vous DEVEZ opter pour le régime réel si :
Vous n’avez que des revenus fonciers issus de parts de SCPI ou si L'ensemble de vos revenus fonciers (ceux des parts de SCPI + ceux d'autres biens immobiliers) est supérieur à 15 000 €.
Les revenus fonciers nets (= revenus bruts – charges) sont alors soumis au barème de l’impôt sur le revenu (selon votre taux marginal d’imposition) et aux prélèvements sociaux (17,2 %).
Vous POUVEZ opter pour le régime micro-foncier si :
Vous êtes propriétaire en direct d’un bien immobilier loué nu et si L'ensemble de vos revenus fonciers (ceux des parts de SCPI + ceux d'autres biens immobiliers) est inférieur à 15 000 €.
70 % des revenus bruts sont alors soumis au barème de l’impôt sur le revenu (selon votre taux marginal d’imposition) et aux prélèvements sociaux (17,2 %).
🔎Points de vigilance
- Le patrimoine de la SCPI :
- Les immeubles doivent être conformes aux nouvelles normes de consommation d’énergie.
- Pour répartir les risques et assurer une bonne liquidité des parts, le patrimoine de la SCPI doit avoir une taille significative et être réparti sur un nombre suffisant d’immeubles.
- Le taux d’occupation financier des immeubles doit être supérieur à 90 %. C’est le rapport entre les loyers facturés et l’ensemble des loyers facturables. Si tous les immeubles étaient loués, il serait de 100 %.
- Le montant du report à nouveau (= réserve) dont dispose la SCPI et qui lui permet, en cas de difficultés passagères, de faire face. Elle peut piocher dans cette réserve pour maintenir le rendement.
💡Toutes ces informations figurent sur le rapport annuel de la SCPI.
💸Combien ça coûte ?
L’achat de parts de SCPI (ou la revente) ne nécessite pas l’intervention d’un notaire.
Les frais de souscription :
Entre 8 à 12 % du prix d’achat de la part (inclus dans le prix de la part), ils sont versés une seule fois lors de l’achat.
Les frais de gestion de la SCPI :
Entre 8 à 12 % des loyers encaissés par la SCPI, ils sont prélevés chaque année.
Mise en place
L’horizon de placement recommandé est de minimum 10 ans. L’achat peut être réalisé grâce à votre épargne (paiement comptant = revenus complémentaires immédiats) ou en ayant recours à un prêt bancaire (financement à crédit = revenus complémentaires différés, une fois le crédit remboursé).
💡Un délai de jouissance compris entre 3 et 6 mois est communément appliqué avant la perception des premiers revenus.
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